Kontrak konstruksi adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara
pemilik proyek dengan agen-agen mengkoordinasikan seluruh kegiatan
proyek dengan tujuan untuk meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga
mutu proyek. Kontrak merupakan dokumen yang penting dalam proyek. Segala hal terkait
hak dan kewajiban antar pihak serta alokasi risiko diatur dalam kontrak.
Pemahaman kontrak mutlak diperlukan oleh Tim proyek
dalam menjalankan proyek agar semua masalah dan risiko yang terkandung
di dalamnya dapat diatasi dan sesuai dengan kemampuan masing-masing
pihak untuk mengatasinya.
Di bawah ini kami mencoba untuk men-share beberapa jenis kontrak konstruksi menurut sepengetahuan penulis, yaitu :
- Kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya
- Kontrak berdasarkan aspek perhitungan jasa
- Kontrak berdasarkan aspek cara pembayaran
- Kontrak berdasarkan aspek pembagian tugas
Kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya
Kontrak berdasarkan aspek perhitungan biaya dibagi menjadi 2, yaitu :
- Fixed Lump Sum Price
Kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan melaksanakan proyek sesuai
dengan rancangan biaya tertentu. Jika terjadi perubahan dalam kontrak,
perlu dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan
besarnya pembayaran (tambah atau kurang) yang akan diberikan kepada kontraktor terhadap perubahan tersebut.
Kontrak ini dapat diterapkan jika perencanaan benar-benar telah selesai,
sehingga kontraktor dapat melakukan estimasi kuantitas secara akurat.
Pemilik dengan anggaran terbatas akan memilih jenis kontrak ini, karena
merupakan satu-satunya jenis kontrak yang memberi nilai pasti terhadap
biaya yang akan dikeluarkan.
- Unit Price
Kontrak jenis ini adalah suatu kontrak yang menitik beratkan biaya per
unit volume, per unit
panjang ataupun per unit berat. Kontrak ini dipakai jika kualitas dan
bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan,
tetapi jumlah volume atau panjangnya tidak dapat diketahui dengan
tepat.
Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan.
Untuk menentukan kuantitas pekerjaan yang sesungguhnya, dilakukan
pengukuran (opname) bersama
pemilik dan kontraktor terhadap kuantitas terpasang. Kelemahan dari
penggunaan kontrak jenis ini, yaitu pemilik tidak dapat mengetahui
secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek itu selesai.
Kontrak berdasarkan aspek perhitungan jasa
Kontrak berdasarkan aspek perhitungan jasa dibagi menjadi 3, yaitu :
- Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee)
- Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee)
Pada kontrak jenis ini, kontraktor akan menerima pembayaran atas
pengeluarannya, ditambah dengan biaya untuk overhead dan keuntungan.
Besarnya biaya overhead dan keuntungan, umumnya didasarkan atas
persentase biaya yang dikeluarkan kontraktor.
Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek belum
bisa diestimasi secara akurat, karena perencanaan belum selesai, proyek
tidak dapat digambarkan secara akurat, proyek harus diselesaikan dalam
waktu singkat, sementara rencana dan spesifikasi belum dapat
diselesaikan. Kekurangan dari kontrak jenis ini, yaitu pemilik tidak
dapat mengetahui biaya aktual proyek yang akan dilaksanakan.
- Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee)
Pada jenis kontrak ini imbalan/ jasa bervariasi tergantung besarnya biaya, jumlah fee sudah
ditetapkan. Berisiko bagi pengguna jasa karena tidak ada batasan biaya
yang diperlukan.
Kontrak berdasarkan aspek cara pembayaran
Kontrak berdasarkan aspek cara pembayaran dibagi menjadi 3, yaitu :
- Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)
Yaitu prestasi pekerjaan kontraktor dihitung setiap bulan dan dibayar setiap bulan. Kelemahan cara pembayaran ini
adalah berapapun kecilnya prestasi penyedia jasa pada suatu bulan
tertentu, tetap harus dibayar. Untuk menutupi kelemahan cara pembayaran
ini sering dimodifikasi dengan mempersyaratkan jumlah pembayaran minimum
yang harus dicapai untuk setiap bulan diselaraskan dengan prestasi
yang harus dicapai sesuai jadwal.
Seringkali penyedia jasa mengkompensasi kurangnya prestasi kerja
dengan prestasi bahan dengan cara menimbun bahan di lapangan. Untuk
mengatasinya bisa dipersyaratkan bahwa bahan yang ada di lapangan tidak
dihitung sebagai prestasi, kecuali pekerjaan yang betul-betul
selesai/terpasang atau bisa juga barang-barang setengah jadi
- Cara Pembayaran atas Prestasi (Stage Payment)
Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/ kemajuan prestasi. Besarnya
prestasi dinyatakan dalam persentase. Cara Pembayaran Termin atau
Prestasi (Stage Payment). Seringkali prestasi yang diakui penyedia jasa
bukan saja prestasi fisik
(pekerjaan selesai) tetapi termasuk pula prestasi bahan mentah dan
setengah jadi walaupun barang-barang tersebut sudah berada di lapangan
(front end loading)
- Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa (Contractor’s Full Pre-financed)
Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 100 %
diterima baik oleh pengguna jasa baru dibayar oleh penyedia jasa.
Pengguna jasa memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan Bank
Kontrak bentuk ini biasanya nilainya lebih tinggi.
Kontrak berdasarkan aspek pembagian tugas
Kontrak berdasarkan aspek pembagian tuas dibagi menjadi 6, yaitu :
- Bentuk Kontrak Konvensional
Pengguna Jasa menugaskan Penyedia Jasa untuk melaksanakan salah satu
aspek pembangunan saja. Setiap aspek satu Penyedia Jasa dimana
perencanaan, pengawasan, pelaksanaan dilakukan Penyedia Jasa yang
berbeda. Oleh karena itu pengawas pekerjaan secara khusus diperlukan
untuk mengawasi pekerjaan.
- Bentuk Kontrak Spesialis
Penggunan jasa menandatangani kontrak dengan beberapa perusahaan
spesialis untuk masing-masing keahlian. Keuntungan dari kontrak ini
adalah :
- Mutu pekerjaan lebih handal,
- Penghematan waktu, dan
- Keleluasaan dan kemudahan mengganti penyedia jasa.
- Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construction/Built, Turn-key)
Dalam bentuk kontrak ini, penyedia jasa bertugas membuat perencanaan
yang lengkap dan melaksanakannya dalam suatu kontrak konstruksi.
Perbedaan antara design construction/built, dan turn-key adalah dari sistem pembayarannya, dimana pada design construction/built pembayaran secara termijn sesuai pekerjaan. Sedangkan key-turn pembayarannya sekaligus setelah pekerjaan selesai.
- Bentuk Kontrak Engineering, Procurement dan Construction (EPC)
Pada bentuk kontrak ini proses mulai dari perencanaan, pengadaan dan peralatan dan pemasangan /
pengerjaan menjadi tanggung jawab penyedia jasa. Pengguna jasa hanya
memberikan TOR atau pokok-pokok acuan tugas. Kontrak ini biasa dipakai
untuk pembayaran pekerjaan-pekerjaan dalam industri.
- Bentuk Kontrak BOT/BLT
Pada jenis kontrak ini Investor membangun pada lahan pemilik (Build). Setelah itu Investor mengelola selama
kurun waktu tertentu (Operate) dan setelah masa pengoperasian selesai
fasilitas tersebut dikembalikan kepada pemilik (Transfer).
- Bentuk Swakelola (Force Account)
Yaitu suatu tindakan pemilik proyek yang melibatkan diri dan bertanggung jawab secara langsung dalam pelaksanaan proyek tsb.
